Os Mortgage Backed Securities ganharam destaque no noticiário financeiro durante a grande crise de 2008, pois estão intimamente ligados aos empréstimos hipotecários. Frequentemente têm sido fonte de problemas nos balanços dos bancos e por isso são constantemente monitorados pelas autoridades de supervisão. Então vamos detalhar para entender como eles funcionam, como são usados e qual a sua importância.
Títulos lastreados em hipotecas: definição e características
Mortgage Backed Securities, abreviado para MBS, são títulos emitidos por um intermediário especializado para a compra de um pacote de empréstimos hipotecários (hipotecas) por um credor para financiar imóveis. Basicamente, existem três assuntos principais na operação:
- o mutuário, ou seja, a pessoa que compra o imóvel e contrai um empréstimo bancário;
- o credor, ou seja, o banco que concede o empréstimo e depois o transfere no pacote para um terceiro;
- o intermediário especializado, ou seja, o emissor de valores mobiliários que têm como lastro um pacote hipotecário e que serão posteriormente negociados no mercado com o público investidor.
Com as prestações que o mutuário paga dos empréstimos contraídos, pagam-se os juros e reembolsa-se o capital do MBS. A operação pela qual ocorre o “empacotamento” das hipotecas pelos intermediários é chamada de securitização. Quem compra Títulos de Crédito Hipotecário no mercado está, assim, a financiar indirectamente a compra de casas e as necessidades financeiras dos bancos. Estes últimos, por outro lado, têm a possibilidade de financiar a concessão de crédito à habitação sem recurso a financiamento. Já para os intermediários especializados a operação tem fins especulativos, pois obtêm comissões e juros pela comercialização desses valores mobiliários.
Títulos garantidos por hipoteca: tipos
Existem diferentes tipos de Mortgage Backed Securities, dependendo das características da hipoteca que estão garantindo. Assim, eles são divididos em:
- Residential Mortgage Backed Securities ou RMBS, que se destinam a cobrir a compra de residências particulares;
- Commercial Mortgage Backed Securities ou CMBS, que são reservados para o financiamento de propriedades comerciais, como condomínios, lojas, supermercados, restaurantes e muito mais.
Além disso, os MBS podem ser oferecidos por corretores diretamente ou em conjunto com outros valores mobiliários. Assim, você terá:
- Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC), que agrupa hipotecas individuais em pools com base no risco e vencimento. Eles são divididos em títulos ou outros valores mobiliários que são vendidos aos investidores;
- Stripped Mortgage Backed Securities (SMBS), cujos fluxos de caixa surgem do pagamento apenas do principal ou juros sobre as hipotecas subjacentes, ao contrário dos MBS convencionais que geram receita de ambas as duas fontes.
Títulos garantidos por hipoteca: um pouco de história
O MBS surgiu no início dos anos 1970 nos Estados Unidos, com o governo dos EUA querendo criar um mercado secundário para empréstimos hipotecários e financiamento habitacional. Na época, um ato do Congresso criou duas organizações de securitização de hipotecas: a Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Association (FHMLC, Freddie Mac). Estes foram acompanhados pela Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Mae), estabelecida como uma agência governamental em 1938 e depois transformada em uma corporação de direito privado.
O objetivo básico era permitir que bancos menores pudessem se financiar, tornando-os competitivos no mercado imobiliário sem perder rentabilidade com encargos de captação. O mercado funcionou muito bem até a primeira metade dos anos 2000, quando as securitizações passaram a incluir produtos muito arriscados. Esta foi mais tarde a causa da grande crise financeira global.
O que aconteceu em 2008
Em 2007, os bancos estavam cheios de hipotecas subprime, ou seja, concedidas a sujeitos não particularmente merecedores de crédito, para dizer o mínimo. As parcelas começaram a falhar e os títulos lastreados em hipotecas tiveram problemas. Nesse momento, estourou a especulação violenta nos mercados financeiros, com o valor dos títulos caindo drasticamente. Quando as famílias deixaram de pagar, o sistema entrou em colapso, porque a circulação do dinheiro estava em bases muito frágeis. Na altura houve a intervenção do Estado, que usou dinheiro público para salvar alguns bancos agora abrangidos por estes ativos. No entanto, isso não foi suficiente para evitar a maior falência bancária da história americana, a saber, a do Lehman Brothers.
