A ignição de um mútuo muitas vezes é essencial, especialmente para comprar uma primeira casa. No entanto, obtê-lo não é uma tarefa simples, especialmente em um contexto de profunda crise econômica como o atual. A instabilidade do mercado de trabalho, os rendimentos cada vez mais flutuantes e o aumento dos NPL (i Empréstimos inadimplentes: créditos que os devedores não podem pagar) têm tornado as instituições muito cautelosas na concessão de empréstimos. Mas especificamente quais são os garantias que o banco pede para conceder um empréstimo?
As garantias de uma hipoteca exigidas pelos bancos
Obter uma hipoteca, especialmente para uma primeira casa, pode se tornar uma tarefa épica, mesmo que para Istat o mercado imobiliário tenha se recuperado claramente na Itália pós-pandemia de 2021 em comparação com o ano anterior. Uma vez identificada a hipoteca mais adequada às suas necessidades e vantajosa para o seu bolso, o passo obrigatório é demonstrar ao banco que possui o requisitos necessários respeitar o pagamento de prestações.
Antes de fornecer o valor solicitado pelo tomador, a instituição faz algumas solicitações, mais conhecidas como garantias, que o protegerão em caso de insolvência do devedor. Não raro, de fato, acontece que um empréstimo não é concedido mesmo que o requerente tenha uma renda estável, um salário de contrato permanente e propriedades próprias. Em geral, existem três tipos principais de garantias exigidas pelos bancos: a mais comum é, sem dúvida, a hipoteca.
A hipoteca
É uma forma de garantia real porque pesa sobre um bem imobiliário: por exemplo, a casa que está a comprar com o dinheiro obtido com o crédito à habitação. Assim, para conceder o empréstimo, o banco solicita a constituição de uma hipoteca primeiro grau sobre a casa: assim o instituto obtém o direito de preferência sobre a propriedade. Em caso de insolvência do devedor e venda forçada da casa, o banco será o primeiro sujeito a ser satisfeito na presença de outros devedores.
Especialidades E acessório são as características da hipoteca: aplica-se a um determinado bem (e não a todos os bens do devedor) e diz respeito a uma dívida específica, extinguindo-se com a extinção dessa dívida. Um notário constitui a hipoteca com a inscrição nos registos imobiliários. Pode ser concedido tanto pelo proprietário do imóvel quanto por outra pessoa, que assume o nome de terceiro credor hipotecário.
Com a hipoteca, o banco obtém o direito de expropriar o bem em caso de inadimplência e de ser atendido preferencialmente em caso de venda do imóvel. Quatro elementos característicos definem uma hipoteca:
- O imobiliária;
- O títuloou seja, o contrato de empréstimo;
- EU’cadastro;
- O crédito a ser garantido.
O valor da hipoteca flutua entre 150% e 200% do valor financiado pelo banco para o empréstimo porque tem de cobrir o capital desembolsado, os juros corridos, eventuais juros de mora (se houver atrasos no pagamento das prestações ou falta de pagamento), custas judiciais em caso de incumprimento do mutuário e impostos e encargos notariais e profissionais. Também é possível variar a hipoteca da casa, por exemplo, liberando um ou mais imóveis da garantia hipotecária, desde que os restantes bens cubram suficientemente a dívida residual. Em média, a inscrição da hipoteca dura de fato 20 anos.
A lei n. 40 de 2 de abril de 2007, o chamado Lei Bersani, estabeleceu que a hipoteca que garante o empréstimo (para os posteriores a 3 de abril de 2007) se extingue automaticamente com a extinção do próprio empréstimo. O cancelamento do registo predial efectua-se de forma simplificada, sem despesas para o mutuário e sem intervenção de notário.
a fiança
Embora a hipoteca seja uma garantia bastante sólida, especialmente se for de primeiro grau, o banco pode pedir garantias adicionais a quem pretende obter uma hipoteca. Dentre as garantias adicionais, a mais comum é o fiança: a instituição exige que um fiador (alguém que não seja o mutuário, conhecido como fiador) promete sua própria renda pessoal e o seu próprio herança pagar a dívida em caso de inadimplência.
A fiança é em todos os aspectos uma garantia pessoal: o fiador, tendo definido um acordo com o devedor, fica vinculado ao banco. Essencialmente, o compromisso do fiador é igual ao do mutuário. Se o mutuário não pagar a dívida, o fiador assume o pagamento. Sendo uma garantia acessória do empréstimo, a fiança caduca naturalmente com a extinção do empréstimo. Respeitando o plano de amortização, a garantia termina com o pagamento da última prestação.
Promessas como garantia para uma hipoteca
Caso a garantia hipotecária oferecida sobre o primeiro imóvel não tenha valor suficiente para a concessão do empréstimo, o banco pode solicitar a hipoteca de um segundo imóvel também. Uma alternativa (que ocorre mais raramente, mas ainda existe) é o penhor. Como a hipoteca, o penhor também é uma garantia real para proteger o empréstimo, mas ao contrário da hipoteca, afeta principalmente bens móveis: automóveis, jóias, objectos preciosos, créditos reclamados pelo devedor, direitos de propriedade móvel.
Diferente é o promessa rotativa, no que se refere a ativos que expiram com o tempo e que podem ser substituídos por outros: títulos, por exemplo. Se um mutuário promete BOTs de 12 meses, quando esses títulos vencem, o banco pode usar os recursos para comprar novos que serão dados como garantia para o mesmo empréstimo.
Só existe um tipo de compromisso: o voluntário. Banco e mutuário assinam um acordo escrito e um terceiro procede à avaliação da coisa empenhada, estabelecendo o seu valor. O credor obriga-se a manter o penhor como bem entender e a mantê-lo em perfeitas condições até ao termo do pagamento. Em caso de descumprimento, o instituto pode proceder à venda dos bens e cobrar o pagamento durante o procedimento executivo.
